Оценка стоимости недвижимости

В Российской Федерации в соответствии с действующим гражданским законодательством недвижимое имущество находится в свободном обороте. Такая ситуация напрямую связана с переходом после распада СССР с плановой на рыночную экономику, основой которой является частная собственность на вещи, в том числе и на недвижимые объекты. В связи с этим вытекает вывод, что недвижимость является объектом различных сделок, наиболее распространенной из которых является купля-продажа. Поэтому для того, чтобы установить верную цену на тот или иной объект недвижимости, и требуется оценка его стоимости. Необходимость оценки объектов недвижимости связана с постоянным изменением рыночных цен на данную категорию имущества. Скачки цен, в первую очередь, связаны с динамикой спроса. Также, на цену того или иного объекта недвижимости напрямую влияет его состояние в момент продажи, место расположения и некоторые иные факторы.

Случаи, в которых может потребоваться оценка стоимости недвижимого имущества

Как уже говорилось выше, наиболее популярной причиной обращения к оценщику за расчетом стоимости объекта недвижимости является сделка по его купле-продаже. Тем не менее, на практике могут встретиться и иные случаи, требующие оценки стоимости недвижимости. К ним можно отнести следующие ситуации:

  1. Имущественные споры различного характера. На практике такие споры чаще всего возникают при разделе имущества между бывшими супругами, при различных наследственных спорах, а также в случае ликвидации предприятия при его банкротстве. В этих случаях результаты оценки помогут судье точно определить долю в имуществе каждой из сторон, участвующей в споре;
  2. Получение ипотеки. Необходимость в услугах оценщика может возникнуть и в данной ситуации. При получении ипотечного кредита банк может запросить заключение оценщика с целью узнать точную рыночную стоимость приобретаемой квартиры. При этом, следует иметь в виду, что банк выдаст кредит ровно на ту сумму, что указана в заключении;
  3. Получение кредита в банке на большую сумму. В данной ситуации банки чаще всего требуют гарантии возврата взятой суммы, поэтому необходимы обеспечительные меры. Наиболее распространенной среди них является залог недвижимости. Но, прежде чем заключить такой договор с банком, потребуется обратиться к оценщику за подтверждением рыночной стоимости объекта;
  4. Привлечение инвестиций в бизнес. В этом случае также возможно появление необходимости в услугах оценщика;
  5. Страхование объектов недвижимости. Обычно в данном случае заключение оценщика требуют от клиента страховые компании.

Общие положения об оценке стоимости недвижимости, которые необходимо знать

Следует начать с того, что, в случае когда речь идет об оценке стоимости недвижимости, могут подразумеваться следующие виды услуг:

  1. Оценка стоимости жилых помещений. В данном случае чаще всего речь идет о квартирах, но также в эту категорию входят и различные частные дома;
  2. Оценка стоимости нежилых помещений. В этом случае речь может идти как о необходимости выяснить цену на целое здание, так и на отдельно взятое офисное помещение в нем;
  3. Оценка стоимости земли. Данная услуга обычно является на порядок дороже, нежели оценка жилья или офиса, но тем не менее спрос на нее также присутствует. Это обусловлено довольно развитым рынком земельных участков и большим количеством различных сделок с землей;
  4. Оценка стоимости недостроенных зданий. Необходимость в ней возникает чаще всего в случае покупки или продажи объекта недвижимости, который еще не введен в эксплуатацию;
  5. Оценка стоимости иных объектов недвижимости. В данную категорию могут входить мосты, дороги и другие объекты, отнесенные законодательством к категории недвижимых.

Также, следует знать о том, что в настоящее время различается три вида цен на объекты недвижимости:

  • Когда речь идет об оценке стоимости недвижимости, то чаще всего говорится об определении его рыночной цены, под которой понимается его возможная цена в случае его выставления в свободную продажу;
  • Также при оценке стоимости недвижимости может возникнуть необходимость в определении его цены без учета износа, так называемой восстановительной цены;
  • Наконец, в случае необходимости сноса здания подсчитывается его ликвидационная цена, под которой обычно понимается разница между расходами на его снос и потенциальными доходами от этого.

Основные методы, используемые специалистами при оценке стоимости недвижимости

Специалисты в данной сфере обладают довольно широким арсеналом методов, при помощи которых можно с наибольшей точностью выявить цену на тот или иной объект. Из них мы подробнее остановимся на трех по причине того, что они наиболее часто применяются на практике:

  1. Метод сравнения, который заключается в том, что для определения цены конкретного объекта недвижимости специалисты сравнивают его с аналогичными, цены на которые уже известны. Впоследствии на данной основе делается вывод о цене анализируемого объекта;
  2. Метод анализа затрат, который основан на оценке потенциальных затрат на ремонтно-восстановительные работы для покрытия износа конкретного объекта недвижимости;
  3. Метод анализа доходов, в основе которого лежит суждение, что затраты на приобретение конкретного объекта недвижимости должны окупаться потенциальными доходами, которые будут получены вследствие ее эксплуатации.

Следует добавить, что на практике оценщик может применить не только один из вышеуказанных методов, но и несколько, в любой их последовательности и комбинации.

Как проходит оценка стоимости недвижимости?

Если вы все же решили обратиться к оценщику с целью узнать реальную цену вашего недвижимого имущества, то это делается следующим образом:

  1. Для начала вам следует выбрать подходящую компанию, которая вправе заниматься данным видом деятельности. Подтвердить данное право могут соответствующие сертификаты. При выборе компании можно руководствоваться как рекомендациями знакомых, так и отзывами в Интернете;
  2. При совершении своего первого визита в оценочную компанию следует обратиться к специалистам, работающим в ней, за консультацией. Чаще всего в подобных компаниях данная услуга является бесплатной. Здесь вам расскажут об основных методах, применяемых при оценке стоимости недвижимости, расценках на данную услугу, а также о сроках предоставления готового заключения;
  3. После полученной консультации следует тщательно обдумать полученную информацию и, в случае, если вас все устраивает, следует заключить официальный договор, в котором прописываются все условия данной сделки. В данном договоре обязательно должна содержаться подробная информация о методах, применяемых при оценке объектов недвижимости, дате и времени проведении исследования, его сроках, а также о месте выдачи готового заключения;
  4. Для целей проведения исследования оценщику от вас может потребоваться определенного рода информация, напрямую касающаяся оцениваемого объекта. Также, от вас потребуется определенный пакет документов, который включает в себя паспорт, а также документы, подтверждающие ваше право собственности на данное имущество;
  5. После того, как оценщик провел осмотр имущества, ему требуется определенное время на проведение изысканий. В случае, если заключение вам требуется в срочном порядке, то за дополнительную плату возможно проведение исследования в ускоренном режиме. В этом случае срок исследования может составить до двух суток;
  6. Заключительной стадией оценки стоимости недвижимости является составление оценщиком соответствующего акта, в котором и указывается конкретная стоимость.

Следует иметь в виду, что данный документ является действительным в течение всего шести месяцев. По истечении этого срока в случае необходимости потребуется новая оценка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: